Funderingscode 1, 2, 3 of 4: wat de codes betekenen en hoe ze verschillen van F3O en NEN 8707

Wat is een funderingscode

Een funderingscode is een beoordelingscijfer dat een onderzoeksbureau toekent aan de feitelijke staat van een bestaande fundering. Het cijfer vat samen wat de inspecteur in de inspectieput, aan de waterpassing en in de metingen heeft gezien, en vertaalt dat naar een termijn: hoe lang kan deze fundering blijven staan voordat ingrijpen nodig is.

De vier codes worden in de praktijk zo omschreven:

• Funderingscode 1, goede kwaliteit. De fundering is nieuw of vernieuwd en voldoet aan nieuwbouwkwaliteit. Geen actie nodig.
• Funderingscode 2, voldoende kwaliteit. De restlevensduur is minimaal 25 jaar. Binnen die periode is hooguit geringe, acceptabele schade te verwachten. Monitoren volstaat.
• Funderingscode 3, matige kwaliteit. Herstel is binnen 10 tot 25 jaar nodig. De fundering functioneert nu, maar de reststerkte loopt terug en het pand vraagt om een plan en een budget.
• Funderingscode 4, slechte kwaliteit. Direct herstel of spoedige actie. De draagkracht is aantoonbaar onvoldoende of de zettingssnelheid is te hoog.

Wat de code niet is: een oordeel over de woning als geheel, een verzekeringsklasse of een gebiedskenmerk. Hij gaat uitsluitend over dit pand, op de dag van het onderzoek.

Waar de funderingscode vandaan komt

De codering is groot geworden in Amsterdam. Voor kadastrale splitsing van een pand van vóór 1940 vraagt de gemeente bij de splitsingsvergunning om keuringsrapporten over de bouwkundige staat, waaronder de fundering. Onderzoeksbureaus zijn die uitkomst gaan samenvatten in een code van 1 tot 4, waarbij in de splitsingspraktijk minimaal code 2 wordt aangehouden. Via aankoopkeuringen, geldverstrekkers en VvE-trajecten is het cijfer daarna in de rest van het land gaan meelopen.

Dat verklaart ook de zwakke plek van het systeem: de funderingscode staat niet in een landelijke norm. De vier niveaus zijn overal hetzelfde, maar de exacte termijnen achter code 3 en 4 verschillen per bureau. De ene rapportage zet bij code 3 "schade te verwachten binnen 10 tot 15 jaar", de andere hanteert 10 tot 25 jaar, en bij code 4 loopt het van "direct" tot "binnen 0 tot 10 jaar". Vraag daarom altijd naar de definitietabel die het bureau zelf gebruikt, en laat de handhavingstermijn in jaren in het rapport zetten in plaats van alleen het cijfer.

Funderingscode, F3O-klasse, NEN 8707 en de taxatieletter naast elkaar

De kern van het verschil in één zin: de funderingscode is de samenvatting, de F3O-klasse is de onderbouwde termijn, NEN 8707 is de rekenmethode eronder en de taxatieletter is een risicosignaal van buitenaf.

Wat NEN 8707 precies doet

NEN 8707 is de norm voor de constructieve beoordeling van bestaande bouw, inclusief funderingen. De norm beschrijft welke belastingen en veiligheidsmarges gelden bij een bestaand pand en hoe de reststerkte van houten of betonnen palen wordt bepaald. Dat is een rekenkader, geen indeling. Uit NEN 8707 rolt geen code 3, maar een oordeel of de fundering met de gekozen referentieperiode voldoet aan het vereiste betrouwbaarheidsniveau. De code in uw rapport is de vertaling daarvan naar begrijpelijke taal.

Waarom u ook klasse I tot en met V ziet

De F3O-Richtlijn A1 hanteert vijf handhavingsklassen met een termijn: Goed (25 jaar of langer), Voldoende (15 tot 25 jaar), Matig (5 tot 15 jaar), Slecht (1 tot 5 jaar) en Acuut (minder dan 1 jaar). Bureaus die met codes werken, leiden hun cijfer daarvan af. Omdat vier codes op vijf klassen worden geprojecteerd, valt code 4 zowel over Slecht als over Acuut. Staat er code 4 in uw rapport, kijk dan altijd naar de bijbehorende termijn in jaren. Het verschil tussen vijf jaar en één jaar is in de praktijk het verschil tussen plannen en handelen. Zie ook onze uitleg over het funderingslabel en de klassen daarachter.

Hoe u aan een funderingscode komt

Een code op basis van een bureaustudie bestaat niet. Het cijfer volgt pas uit een onderzoek waarbij de fundering fysiek is bekeken.

• Fase 1 bestaat uit archiefonderzoek, lintvoegwaterpassing, vloerwaterpassing ten opzichte van NAP, visuele inspectie en opgevraagde meetgegevens over zakking en grondwaterstand. De uitkomst is een risico-inschatting en het advies of fase 2 nodig is. Zie fase 1 funderingsonderzoek.
• Fase 2 voegt de inspectieput toe: de paalkoppen en het funderingshout worden blootgelegd en bemonsterd, aangevuld met sondering en een berekening van gewicht en draagvermogen. Pas hier volgt de code. Zie fase 2 funderingsonderzoek en het voorbeeldrapport om te zien hoe zo'n uitkomst wordt opgeschreven.

Wat beide fasen kosten en waar de prijsverschillen vandaan komen, staat op kosten van een funderingsonderzoek. Twijfelt u of onderzoek nu al zinvol is, dan geeft de gratis postcode-check eerst een indicatie op basis van bouwjaar, bodemopbouw en gebiedsdata.

Wat een code betekent bij hypotheek, verkoop en splitsing

Geldverstrekkers kijken bij vooroorlogse panden in risicogebieden steeds vaker naar een recente funderingsverklaring. Code 1 en 2 leveren zelden discussie op. Bij code 3 vraagt de bank vaak om een onderbouwd hersteltraject of houdt zij rekening met een lagere marktwaarde. Bij code 4 wordt financiering doorgaans afhankelijk gemaakt van herstel, met een bouwdepot of een aanvullende lening. Voor splitsing in Amsterdam is minimaal code 2 de praktijknorm. Bij verkoop geldt de mededelingsplicht uit artikel 7:17 BW: een bekende code 3 of 4 verzwijgen is een reëel aansprakelijkheidsrisico. Zie ook wanneer funderingsonderzoek verplicht is en de subsidies en leningen voor funderingsherstel.

Hoe lang blijft een code geldig

Een funderingscode is een momentopname. Hij beschrijft de staat op de onderzoeksdatum bij de toen geldende grondwaterstand. Zakt het peil structureel, bijvoorbeeld na een reeks droge zomers of na een peilbesluit, dan kan een pand met code 2 binnen enkele jaren richting code 3 schuiven zonder dat er in de woning iets veranderd is. Zie hierover de analyse over droogte in 2026 en funderingsschade en de pagina over grondwaterstand en fundering. In de praktijk hanteren geldverstrekkers en gemeenten een rapport van maximaal vijf jaar oud als actueel. Er is geen wettelijke geldigheidstermijn en er is ook geen landelijk register waarin de code van uw adres wordt bijgehouden.

Wat te doen per code

• Code 1. Bewaar het rapport bij de woningdocumenten. Bij verkoop is het een waardevol document.
• Code 2. Laat een nulmeting uitvoeren en herhaal die elke twee tot drie jaar. Zo ziet u een verandering aankomen in plaats van achteraf.
• Code 3. Maak een herstelplan met een tijdlijn en reserveer budget. In een VvE hoort dit in het meerjarenonderhoudsplan. Verken nu al de financiering, niet pas bij code 4.
• Code 4. Vraag offertes voor herstel op en laat de constructeur beoordelen of tijdelijke maatregelen nodig zijn. Welke techniek passend is, hangt af van het funderingstype en de werkruimte. Zie funderingsherstel en de beschikbare methodes.

Ziet u tussentijds scheurvorming, klemmende deuren of aflopende vloeren, leg die dan vast met datum. Onze pagina's over verzakking van een huis en funderingsschade laten zien welke beelden er wel en niet toe doen. Woont u in Amsterdam, waar de codes het meest gebruikt worden, dan staat de lokale context op de pagina over funderingen in Amsterdam.