Funderingsonderzoek verplicht? Regels bij koop en schade

Is funderingsonderzoek wettelijk verplicht?

Nederland kent geen algemene wettelijke plicht voor huiseigenaren om periodiek funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Er bestaat geen funderingskeuring zoals een APK voor auto's. Toch zijn er kaders die in specifieke situaties tot een verplichting kunnen leiden.

• Bouwbesluit 2012, opgevolgd door de Omgevingswet (2024): bouwwerken moeten voldoen aan eisen van constructieve veiligheid. Bij twijfel kan het bevoegd gezag onderzoek eisen.
• Omgevingswet: gemeenten kunnen in het omgevingsplan eisen stellen aan onderzoek bij vergunningen, verbouwingen of bij geconstateerde risico's.
• Burgerlijk Wetboek (artikel 7:17): een woning moet bij verkoop voldoen aan wat de koper redelijkerwijs mag verwachten. Combinatie van mededelingsplicht (verkoper) en onderzoeksplicht (koper) bepaalt wie aansprakelijk is.

Met andere woorden: er is geen wet die zegt "u moet onderzoek doen", maar er zijn wel wetten die in concrete situaties onderzoek afdwingen. Lees over de inhoudelijke kant: funderingsonderzoek (in fasen: Fase 0, Fase 1 en Fase 2) en de bijbehorende kosten.

Verplicht bij aankoop van een woning

Wettelijk niet, feitelijk vrijwel altijd verstandig. Bij aankoop van een woning gelden twee spiegelbeelden uit het BW:

• Mededelingsplicht verkoper: de verkoper moet bekende gebreken melden, ook als de koper er niet naar vraagt. Verzwijgen leidt tot aansprakelijkheid achteraf.
• Onderzoeksplicht koper: bij signalen of bekende risico's (bouwjaar, regio) moet de koper zelf onderzoek doen of laten doen. Doet u dat niet, dan kunt u schade in de regel niet meer verhalen op de verkoper.

Sinds 2022 staat funderingskwaliteit expliciet in de NVM-vragenlijst. Daarmee is "ik wist het niet" als koper steeds moeilijker vol te houden bij vooroorlogse panden in risicogebieden. De Rijksoverheid en de KCAF bevelen dan ook actief een fundering check aan vóór ondertekening van de koopakte. Onze fundering check bij aankoop is hiervoor specifiek ontworpen.

Verplicht bij hypotheek of taxatie

Waar funderingsonderzoek bij een hypotheekaanvraag voorheen vooral afhing van de oplettendheid van koper of taxateur, verandert dat per 1 januari 2027. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) heeft vastgelegd dat het nieuwe modeltaxatierapport voor woningen een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek verplicht stelt zodra een woning in funderingsrisicoklasse D of E valt en er nog geen recent onderzoeksrapport ligt. Eventuele herstelkosten moeten verplicht in het rapport worden opgenomen.

Het NWWI, dat taxatierapporten valideert voor geldverstrekkers, voegt sinds 1 oktober 2026 bij woningen in klasse D of E al standaard de indicatieve herstelkosten van KCAF toe in de bijlage van het funderingsrisicorapport. Vanaf 2027 weegt ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) deze kosten mee bij het beoordelen van de leenruimte. De achtergrond en wat dit betekent voor de termijnen van een ontbindend voorbehoud leest u in onze toelichting op de nieuwe taxatie- en NHG-regels voor 2027.

Taxateurs wegen daarnaast bij vooroorlogse panden in risicogebieden extra mee:

• Woningen gebouwd vóór 1970 in West-NL op veen of slappe klei.
• Panden in gemeenten met bekende funderingsproblematiek (Rotterdam, Zaanstad, Gouda, Dordrecht, Schiedam, Haarlem, Leiden).
• Buurten waar buurpanden recent al herstel hebben uitgevoerd.

Zie ook het funderingslabel: een gestandaardiseerde A tot E-classificatie die taxateurs en banken gebruiken om risico in te schatten.

Verplicht vanuit gemeente of VvE

Gemeentelijke aanschrijving

Op basis van de Omgevingswet kan een gemeente een aanschrijving sturen wanneer zij oordeelt dat de constructieve veiligheid in het geding is. In dat geval is onderzoek én eventueel herstel verplicht binnen een opgelegde termijn. Dit gebeurt actief in onder meer Rotterdam, Zaanstad, Gouda en Dordrecht bij woningen die handhavingsklasse IV bereiken. Niet meewerken leidt tot bestuursdwang of een dwangsom.

Verbouwingen en vergunningen

Bij grotere verbouwingen, dakopbouw of optopping kan de gemeente in de vergunningverlening eisen dat de huidige fundering geschikt is. Een sondering of constructieve berekening is dan onderdeel van de aanvraag.

Vereniging van Eigenaren

Bij meerlaagse panden is de fundering een gemeenschappelijke zaak van de VvE. De vergadering kan besluiten tot collectief funderingsonderzoek, en een individueel lid kan zich daar in de regel niet aan onttrekken. Lees over de aanpak op procesbegeleiding VvE.

Wanneer is het feitelijk wél verplicht?

Buiten de juridische theorie zijn er vier situaties waarin onderzoek in de praktijk altijd nodig is, ook al staat het nergens letterlijk als plicht:

• Duidelijke schade: meerdere trapsgewijze scheuren in muren, snel verergerend, of zichtbare hoogteverschillen. Zonder onderzoek kunt u geen herstelplan opstellen en geen financiering aanvragen.
• Verkoop in een risicogebied: makelaars vragen het rapport vrijwel altijd op. Zonder rapport bieden kopers doorgaans lager, omdat zij de herstelkosten en de onzekerheid zelf moeten inprijzen.
• Aanvraag hypotheek of taxatie: vanaf 1 januari 2027 verplicht het NRVT-modeltaxatierapport een funderingsonderzoek zodra de woning in risicoklasse D of E valt en er nog geen recent rapport ligt.
• Gemeentelijke aanwijzing: bij handhavingsklasse IV is een aanschrijving juridisch afdwingbaar.

Twijfelt u of uw situatie hieronder valt? Bouwjaar plus regio plus signalen geven het antwoord. Bekijk eerst het risico per bouwjaar en, als u signalen heeft, paalrot herkennen.

Risico's van geen onderzoek doen

• Waardeverlies: bij aangetoonde of vermoede funderingsproblemen prijzen kopers de herstelkosten plus een onzekerheidsmarge in. Zonder herstelplan bij de zwaarste klasse loopt dat in de praktijk hoog op. Een hard landelijk percentage is er niet, de korting hangt af van regio, herstelkosten en of er een onderbouwd plan ligt.
• Geen verhaal achteraf: als koper voldoet u zonder onderzoek niet aan uw onderzoeksplicht. Schade komt voor uw rekening.
• Hoge herstelkosten: €100.000 tot €136.000 voor een rijwoning van 80 m² met stalen buispalen. Volledige opbouw op kosten funderingsherstel.
• Geen toegang tot financiering: het Fonds Duurzaam Funderingsherstel en gemeentelijke regelingen vereisen altijd een recent F3O-rapport.
• Bestuursdwang en dwangsom: bij gemeentelijke aanschrijving zonder reactie kan de gemeente werk laten uitvoeren op uw kosten.

Wat moet u doen bij twijfel?

Geen signalen, lager risicoprofiel

Geen wettelijke plicht, geen praktische noodzaak. Wel verstandig: een nulmeting als 0-referentie en periodieke visuele inspectie.

Twijfel of beginnende signalen

Doe eerst een postcode check of een fundering check. U weet binnen enkele minuten of uw situatie tot een feitelijke verplichting leidt of dat monitoring volstaat.

Concreet risico of aanschrijving

Schakel een F3O-gecertificeerd bureau in voor een volledig Fase 2-funderingsonderzoek met sonderingen en houtmonsters volgens de Richtlijn Funderingen Onder Gebouwen. Dat rapport is leidend voor financiering, verzekering, gemeentelijk traject en eventuele aansprakelijkheid.