Voorbeeld funderingsonderzoek, een rapport sectie voor sectie

Pandomschrijving en aanleiding

Waarneming. Rijwoning uit 1923, twee bouwlagen met kap, circa 84 m². De fundering bestaat uit houten palen met kespen en een gemetselde funderingsmuur. De eigenaar zag diagonale scheuren boven beide voorkamerramen, en de hypotheekverstrekker vroeg om een funderingsverklaring. Zie ook onze uitleg over scheuren in muren en over de fasering van Fase 2 funderingsonderzoek.

Archief- en omgevingsonderzoek

Waarneming. Bij het gemeentearchief zijn geen bouwtekeningen of palenstaat aangetroffen. Voor woningen van vóór ongeveer 1925 is dat gebruikelijk. Wel is er materiaal van vergelijkbare panden in dezelfde straat en bouwperiode.

Interpretatie. Zonder palenstaat blijft de paallengte een aanname tot de sondering en de inspectieput uitsluitsel geven. Het rapport moet dat expliciet vermelden. Een aanname die als feit wordt gepresenteerd is een van de belangrijkste redenen om kritisch naar een rapport te kijken.

Veldwerk: waarnemingen in de inspectieputten

Waarneming. Twee inspectieputten, één onder de voorgevel en één onder de achtergevel. In de voorput staat de paalkop boven de actuele grondwaterstand en is zichtbare houtaantasting aanwezig, met een verminderde restdiameter. In de achterput staat de paalkop onder water, zonder zichtbare aantasting, en verkeert de kesp in goede staat.

Meetgegevens. Per put worden vastgelegd: de hoogte van de paalkop ten opzichte van de gemeten grondwaterstand, de restdiameter van het hout, de aantastingsdiepte en de staat van kesp en langshout. Uit de houtmonsters volgt in het laboratorium een beoordeling van de aantastingsgraad en de resterende draagkracht. Dat gebeurt met microscopisch en mycologisch onderzoek, niet met een veldindruk alleen.

Interpretatie. Droogstand van de paalkop en actieve aantasting aan de voorzijde, tegenover een natte en gave paalkop aan de achterzijde. Dat verschil past bij een lokaal lagere grondwaterstand aan de straatzijde. Waar het hout permanent onder water staat, staat het aantastingsproces vrijwel stil.

Sondering en grondopbouw

Meetgegevens. Een sondering (CPT) naast de voorgevel legt de conusweerstand per diepte vast. In dit voorbeeld blijft de weerstand laag over de eerste meters, wat hoort bij veen en humeuze klei, en loopt die daarna sterk op waar de pleistocene zandlaag begint.

Interpretatie. Het punt waarop de weerstand oploopt bepaalt of de palen daadwerkelijk in de draagkrachtige laag staan en hoeveel inbinding er is. Staan de palen net in het zand, dan is er weinig marge bij extra zetting van de bovenliggende lagen. Alleen een echte sondering op locatie kan dit vaststellen, een kaart of bodemtypering niet.

Fotobijlage en visueel materiaal

Waarneming. Een rapport bevat doorgaans genummerde foto's met datum: scheuren binnen en buiten met meetlat of scheurmeter erbij, overzichtsfoto's van beide inspectieputten, detailopnamen van paalkop en kesp, en gevelaanzichten. De waterpasmeting van de vloerniveaus hoort daar als meetstaat bij.

Interpretatie. Fotomateriaal maakt een rapport controleerbaar. Een derde partij kan zonder foto's niet nagaan waar een waarneming vandaan komt. Welke bijlagen een hypotheekverstrekker of verzekeraar precies eist, verschilt per partij.

Conclusie en klasse-indeling

Conclusie. In dit voorbeeld komt de voorgevel uit op klasse III, handhaven op middellange termijn, en de achtergevel op klasse I, goed. De gemeten hoogteverschillen over de woninglengte, zie hoogteverschillen in de fundering, sluiten aan bij dat beeld. Het advies luidt: een nulmeting starten, de ontwikkeling volgen en herstel voorbereiden, bij voorkeur samen met de buren of via collectief funderingsherstel via de VvE.

De klasse-indeling volgt de systematiek uit de Richtlijn Funderingen Onder Gebouwen. Zij hoort te worden toegekend door een gecertificeerd bureau op basis van veldwerk en constructieve toetsing. Onze eigen indicatieve scores en labels op deze site zijn nadrukkelijk iets anders: die zijn een eerste inschatting en geen klasse-indeling uit een funderingsonderzoek.

Herstelkosten in dit voorbeeld

Indicatie, geen raming. Gedeeltelijk herstel onder één gevel valt in de praktijk aanzienlijk lager uit dan volledig onderheien van de hele woning. De bandbreedte hangt af van bereikbaarheid, gekozen techniek, of de begane grondvloer mee moet en of u tijdens het werk elders moet verblijven. Richtbedragen en de reden voor de grote spreiding staan op kosten funderingsherstel. Een bindende prijs komt altijd uit offertes van aannemers, niet uit het onderzoeksrapport.

Wat alleen fysiek onderzoek kan vaststellen

Een deel van de informatie in dit voorbeeld is per definitie niet af te leiden uit foto's, kaartlagen of een online quickscan. Dat geldt in elk geval voor:

• de conditie, restdiameter en aantastingsgraad van de paalkoppen;
• de staat van kespen, langshout en funderingsmetselwerk onder maaiveld;
• de actuele grondwaterstand ter plaatse en de positie van de paalkop daarin;
• de diepte en draagkracht van de zandlaag, via sondering;
• de constructieve toetsing en de uiteindelijke klasse-indeling.

Onze Fundering check geeft een indicatie op basis van uw gegevens, foto's en openbare data en helpt bepalen of fysiek onderzoek nu zinvol is. Een funderingsonderzoek vervangt die check niet en de check vervangt het onderzoek niet. Hoe wij onze data en indicaties opbouwen, staat beschreven bij de funderingskaart en in de methodologiesectie van onze funderingsstatistieken.

Normen en kader

Een goed rapport verwijst expliciet naar het gehanteerde kader. In dit voorbeeld is dat de Richtlijn Funderingen Onder Gebouwen, onderzoek en beoordeling van funderingen (uitgave via KCAF) in combinatie met NEN 8707 voor de beoordeling van bestaande constructies. Meer achtergrond over opzet en fasering staat op onze pagina over funderingsonderzoek. Welke eisen een gemeente, geldverstrekker of verzekeraar aan een rapport stelt, verschilt per partij en per situatie.

Wat na het rapport?

Een rapport is geen eindstation. De meest voorkomende vervolgstappen zijn funderingsherstel plannen, preventieve maatregelen overwegen, of bij een gestapeld pand de Vereniging van Eigenaren inschakelen voor een gezamenlijk traject. Voor financiering bestaan landelijke en gemeentelijke regelingen, zie subsidies en leningen.