Funderingsrisico telt vanaf 2027 mee in taxatie en NHG

Wat er precies verandert

Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) maakte op 1 oktober 2026 bekend dat het taxatierapport voor woningen per 1 januari 2027 ingrijpend wordt aangepast. Valt een woning in funderingsrisicoklasse D of E en is er nog geen funderingsonderzoek, dan wordt een verkennend of uitgebreid onderzoek verplicht. De eventuele herstelkosten komen in het rapport te staan.

Die werkwijze sluit aan op een voorgenomen wijziging van de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Bij een hoog funderingsrisico worden de indicatieve herstelkosten vanaf 2027 meegewogen bij de beoordeling van een NHG-lening. Hoe zwaar die weging wordt en hoe ze doorwerkt in de maximale lening, is op het moment van schrijven nog niet gepubliceerd.

Eén onderdeel loopt al. Sinds 1 oktober 2026 neemt het NWWI, dat taxatierapporten voor hypotheekverstrekkers valideert, bij woningen in klasse D of E standaard de indicatieve herstelkosten van het KCAF op in de PDF-bijlage van het funderingsrisicorapport. Een hypotheekadviseur ziet dat bedrag dus nu al naast de taxatiewaarde staan.

Van woninginformatie naar financieringsvoorwaarde

Tot nu toe was het funderingsrisico in een taxatie vooral een vermelding: een klasse uit een landelijk model, soms met een advies om nader onderzoek te doen. Een koper kon dat lezen en vervolgens negeren. Met de nieuwe regels heeft die klasse gevolgen voor de rekensom van de geldverstrekker. Bij een rijwoning die onderheid moet worden, praat je over bedragen die per woning tot een ton of meer kunnen oplopen; op onze pagina over kosten van funderingsherstel komt een rijwoning van 80 m² met stalen buispalen op €100.000 tot €136.000. Een bedrag van die orde naast de marktwaarde verandert de ruimte die een koper heeft om te lenen of te bieden.

Klasse D of E in het taxatierapport komt uit een landelijk risicomodel op gebiedsniveau. Het zegt dat een woning in een kwetsbare combinatie van bouwjaar, funderingstype en bodem ligt, niet dat de fundering van dat specifieke pand slecht is. Juist daarom vraagt het NRVT bij die klassen om onderzoek: pas een inspectie ter plaatse laat zien of het herstel nodig is en wanneer. Wat de fases van zo'n traject inhouden, staat bij funderingsonderzoek.

Wat dit betekent als u koopt

Het onderzoek wordt een voorwaarde in de taxatie, maar een taxatie gebeurt meestal pas na de bezichtiging en het bod. Wie dan nog een funderingsonderzoek moet laten doen, loopt tegen de termijn van het financieringsvoorbehoud aan. Een onderzoeksbureau heeft vaak weken nodig, en de verkoper moet toegang tot de kruipruimte of de tuin geven voor een inspectieput. Spreek daarom vóór het tekenen een ruimere termijn af en neem een funderingsvoorbehoud op; een voorbeeldtekst staat op de pagina fundering check bij aankoop.

Bestaat er al een funderingsrapport, vraag het dan direct op. Een recent onderzoek met een gunstige uitkomst kan voorkomen dat de taxateur alleen de indicatieve KCAF-kosten opneemt.

Wat dit betekent als u verkoopt

Voor verkopers in een D- of E-gebied verschuift het moment waarop de fundering ter sprake komt naar voren. Zonder onderzoek krijgt elke koper met een hypotheek dezelfde vraag van de taxateur, en die vraag kost tijd in een fase waarin de koop nog kan stranden. Wie zelf vooraf laat onderzoeken, kan een rapport meegeven in plaats van een onzeker indicatief bedrag. Of dat loont hangt af van de woning: bij een pand dat al eens hersteld is, levert documentatie daarvan waarschijnlijk meer op dan een nieuw onderzoek. Wanneer onderzoek in andere situaties verplicht is, leest u bij wanneer funderingsonderzoek verplicht is.

Wat onze eigen checks laten zien

Tussen 12 mei en 2 oktober 2026 zijn op Fundering.help 1.434 gratis postcode-checks afgerond door mensen die aangaven een woning te willen kopen. Bij 637 daarvan, 44 procent, kwam de uitkomst uit op een verhoogd of acuut gebiedsrisico. Bij checks door bewoners die al iets vermoedden was dat aandeel lager, 37 procent. Kopers kijken dus vaak naar woningen in precies de gebieden waar de nieuwe taxatieregels gaan gelden.

Onze uitkomst is een eigen indicatie op postcodeniveau en geen officiële klasse uit het taxatiemodel. De cijfers zeggen iets over waar kopers zoeken, niet over hoeveel woningen in Nederland klasse D of E hebben. Wie het gebied rond een adres wil bekijken, kan beginnen met de gratis postcode-check of de funderingskaart van Nederland.

Het grondwater staat er nog steeds laag bij

De nieuwe regels komen in een jaar waarin de bodem weinig rust kreeg. Op peildatum 1 oktober stond 51,2 procent van de 15.420 vergelijkbare meetputten in Nederland lager dan normaal voor oktober. Voor houten palen in veen- en kleigebieden telt elke maand dat de grondwaterstand onder de paalkop zakt. De achtergrond daarvan staat in onze analyse van het droogteseizoen 2026.