Amsterdam zakt sneller dan de stad rekent: wat de UvA-cijfers laten zien

Hoeveel zakken Amsterdamse woningen nu echt?

Lukas Hofmann en Martijn Dröes (UvA) analyseerden voor Het Parool de verkoop van bijna 65.000 Amsterdamse woningen tussen 2010 en 2021 en koppelden die aan satellietdata waarmee zakking per pand is gemeten. Van die woningen zakt 25,9 procent nu al meer dan 1 millimeter per jaar. Hun modelsimulatie voor 2020 tot 2050 laat zien dat het aandeel boven de 1 millimeter naar 33,4 procent gaat, en dat vooral de zware categorie oploopt: van 1,1 procent naar 19,6 procent boven 3 millimeter per jaar.

Waarom die millimeters uitmaken, legde de architect uit die in Het Parool aan het woord komt het scherpst uit: 2 millimeter per jaar ziet niemand, twintig jaar niets doen levert 4 centimeter op. Zakking is bovendien pas schadelijk als die ongelijkmatig is. Een pand dat gelijkmatig meezakt met de omgeving houdt zijn vorm; een pand waarvan de ene hoek harder zakt dan de andere krijgt scheuren in muren, klemmende deuren en aflopende vloeren. Wie wil weten of zoiets bij een eigen woning speelt, komt met een nulmeting verder dan met een gevoel over een deur die stroef loopt.

Waarom komt de gemeente op lagere cijfers uit?

De gemeente Amsterdam schat dat ongeveer 117.000 woningen risico lopen op verzakking door droogte en dat de totale schadepost kan oplopen tot 1,9 miljard euro. Dat botst niet rechtstreeks met de UvA-analyse, want er wordt iets anders gemeten. De gemeente werkt met een risicoschatting op gebiedsniveau: bodemopbouw, bouwjaar, vermoedelijk funderingstype en grondwaterstand samengebracht in een verwachting. De UvA-cijfers zijn metingen van werkelijke beweging per pand, maar dan alleen bij woningen die in een bepaalde periode zijn verkocht.

Beide benaderingen missen hetzelfde stuk: wat er onder een specifiek huis zit. Dat is precies de beperking die Deltares eerder dit jaar benoemde bij het landelijke risicomodel, zie onze analyse van het Deltares-funderingsrisicomodel. Een gemeten zakking van 3 millimeter per jaar zegt dat er iets beweegt, niet of dat komt door paalrot bij houten palen of door een krimpende kleilaag onder een fundering op staal. De aanpak van die twee is verschillend, en dus ook de rekening. Dröes denkt overigens dat ook zijn eigen analyse de omvang nog onderschat, en vergelijkt de aandacht voor dit onderwerp met de aandacht die overstromingsrisico en energielabels wel krijgen.

Waar loopt dit financieel uit de hand?

Het interessantste deel van het Parool-verhaal gaat niet over techniek maar over geld, en over de vraag wie een probleem als eerste in de boeken zet. Kwartiermaker van de nationale aanpak Kristel Lammers zei op het KCAF-congres dat de WOZ-waarde van woningen met funderingsproblemen hoog blijft, om onrust te voorkomen en mogelijk ook met het oog op de gemeentebegroting. Naar beneden bijstellen heeft namelijk gevolgen voor taxaties en daarmee voor hypotheekruimte. Volgens de gemeente Amsterdam wordt de WOZ wel aangepast wanneer er een funderingsrapport ligt waaruit de herstelkosten blijken, maar dat rapport laten maken is aan de eigenaar.

Daar komt bij dat grote leningen in Nederland verstrekt kunnen worden op een modelmatige taxatie. Sinds april 2026 moet funderingsrisico in het taxatiemodel worden meegenomen, maar niemand hoeft het pand daarvoor te hebben gezien. Advocaat Sophie Veldhof, die zaken over verborgen gebreken doet, zegt dat het voorkomt dat verkopers scheuren wegwerken voordat een woning in de verkoop gaat. De Europese Centrale Bank noemt Nederlandse woningen ruim 22 procent overgewaardeerd, zonder dat daarin herstelkosten voor funderingen zijn verwerkt. D66-raadslid Suleyman Aslami, die het college hier in juli vragen over stelde, verwoordt zijn conclusie zo: dit gaat vroeg of laat als een kaartenhuis in elkaar storten. Dat is zijn politieke inschatting, geen prognose van een toezichthouder.

Ook aan de herstelkant klinken standpunten die tot voor kort onbespreekbaar waren. Sjoerd Vrieswijk van Van Wijnen Duurzaam Herstel, actief in het Groningse aardbevingsgebied, vroeg zich op het KCAF-congres af of het voor de 11.000 zwaarst beschadigde Amsterdamse woningen niet verstandiger is te slopen dan te herstellen. Hij zegt in dezelfde adem dat funderingsherstel nooit alleen een technisch verhaal is. Vereniging Eigen Huis houdt het bij transparantie: bij herstelkosten die per woning tot een ton kunnen oplopen, moet een koper weten wat hij koopt. Wat zulk herstel in de praktijk kost en waarvan dat afhangt, staat op onze pagina over kosten van funderingsherstel.

Dat de kostenkant nu ook landelijk wordt uitgezocht, is nieuw. Uit het commissiedebat Funderingsproblematiek van 10 september 2026 is de toezegging geregistreerd dat de minister de proceskosten bij funderingsherstel gaat monitoren: onderzoek, engineering, begeleiding en voorbereiding, los van het bouwkundige werk. De resultaten gaan in het voorjaar van 2027 naar de Kamer. Voor eigenaren is dat de eerste keer dat zichtbaar wordt welk deel van de rekening opgaat aan het traject vóór de eerste schop de grond in gaat.

Wat kan een Amsterdamse eigenaar hier vandaag mee?

De gemeente is in haar schriftelijke reactie helder: onderhoud van de woning, en dus ook van de fundering, is en blijft de verantwoordelijkheid van de eigenaar of de VvE. Er is een funderingsloket voor vragen, en wie herstel niet kan betalen kan een lening aanvragen bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, zie subsidies en leningen. Een publieke funderingskaart heeft Amsterdam niet, omdat de stad niet over actuele gegevens van de funderingstypen beschikt. Rotterdam laat zien dat het anders kan: daar zijn de beschikbare funderingsrapporten wel openbaar in te zien. Wat er landelijk aan open data ligt, staat op onze funderingskaart.

In een VvE zit vaak de echte vertraging. Het zesjarige traject van de architect uit het artikel liep niet vast op techniek maar op besluitvorming. Wie vermoedt dat het pand beweegt, heeft het meest aan objectief materiaal waar een vergadering niet omheen kan: gedateerde foto's van scheuren, een hoogtemeting die na een jaar herhaald wordt, en zo nodig funderingsonderzoek dat vaststelt op wat voor fundering het gebouw eigenlijk staat. De landelijke cijfers en bronnen die we bijhouden staan op de pagina met funderingsstatistieken van Nederland.

Wat onze eigen checks in Amsterdam laten zien

In de postcodegebieden die met 10 en 11 beginnen, dus Amsterdam en de directe omgeving, zijn tussen 12 mei en 14 september 2026 in totaal 160 gratis postcode-checks afgerond, verspreid over 136 verschillende postcodes. Bij 11 daarvan gaf de bewoner aan zichtbare signalen te zien, zoals scheuren, een klemmende deur of een scheve vloer. Dat aandeel is laag in vergelijking met de checks uit veen- en rivierkleigemeenten, en dat past bij het beeld uit het onderzoek: in Amsterdam is de beweging meestal traag en langdurig, en niet iets dat een bewoner van jaar op jaar opmerkt.

Dit zijn zelfmeldingen van mensen die met een reden een check doen, dus geen representatieve steekproef van de Amsterdamse woningvoorraad. Ze zeggen iets over waar de zorgen zitten, niet over hoeveel woningen schade hebben. Wie wil beginnen bij de gebiedsdata van het eigen adres, doet de gratis postcode-check; de bodemopbouw en bouwperiode van de stad staan bij elkaar op de pagina over het funderingsrisico in Amsterdam.